Как да изчислим капитализацията: 6 стъпки

Инвеститори на сектора на недвижимите имоти разчитат на различни видове информация в процеса на преговори относно обектите на недвижимите имоти, които носят приходи. Например, те се интересуват от привлекателността на местоположението на имота и / или предстоящите промени в района. Един от най-важните компоненти, които помагат на инвеститорите да вземат решение, е степента на капитализация. Процент на капитализация (съотношението на нетната печалба и нейната покупна цена) позволява на инвеститорите да сравняват недвижимите имоти помежду си, като оценяват нормата за печалба за инвестиции в собствеността. Разгледайте стъпките по-долу, за да изчислите процента на капитализация за вашия дом!

Стъпка

Част 1 от 2:

Изчисляване на ставките на капитализация

един. Изчислете годишния брутен доход на инвестиционните имоти. Брутният доход на даден инвестиционен имот е предимно доход от наемането му. С други думи, когато инвеститорът за недвижими имоти купува къща, той / тя обикновено прави пари за това, преди всичко, от преминаване на резиденти. Това обаче не е единственият възможен източник на доходи. Други приходи могат също да бъдат натрупани от собственост, като например пазаруване или перални машини.

Например, да предположим, че току-що си купихме къща и възнамерявам да го наемаме за $ 750 / месец. При тези цени можем да очакваме, че годишната брутна печалба на имота ще бъде 750 × 12 = $ 9000.

Изображение, озаглавено фигура капачка стъпка 2

2. Изтрийте оперативните разходи, свързани с имота, от брутния доход. Всеки обект на недвижими имоти включва експлоатационни разходи. Като правило това са разходите, свързани със съдържание, застраховка, данъци и управление на недвижими имоти. Използвайте точното изчисляване на тези суми и ги приспадане от брутния доход, изчислен по-горе. Така ще получите "нетен доход" от собственост.

Например, да предположим, че след създаването на наем, е установено, че можем да очакваме следните годишни разходи, свързани с имуществото: принос от $ 900 в управлението на недвижими имоти, $ 450 за поддръжка на дома, $ 710 в данъци и $ 650 за данъци и $ 650 застраховка. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "$ 6290" е нашата нетна печалба.

Моля, обърнете внимание, че при изчисляване на процента на капитализация, търговските разходи, включително разходите за закупуване на имоти, плащания по кредита, такси и t.Д., "Не" се вземат предвид, тъй като тези точки отразяват положението на инвеститора и са променливи по природа. Те неблагоприятно влияят върху неутралното сравнение, за което е предназначена степента на капитализация.

Изображение, озаглавено фигура капачка стъпка 3

3. Разделете нетния доход на цената, която беше платена за закупуване на собственост. Степента на капитализация е връзка между нетния доход от собственост и първоначалната му цена или основен ремонт. Степента на капитализация се изразява като процент.

Да предположим, че сме придобили нашата собственост за $ 40000.00. Като се вземе предвид тази информация, сега имаме всичко, което трябва да знаете, за да намерите нашата степен на капитализация. См. По-долу:

$ 9000 (брутен доход)

-$ 900 (управление на имота)

-$ 450 (съдържание)

-$ 710 (данъци)

-$ 650 (застраховка)

= $ 6290 (нетна печалба) / $ 40000 (покупна цена) = 0.157 = "15.7% степен на капитализация "

Част 2 от 2:

Използвайте степента на капитализация с ума

един. Използвайте степента на капитализация за бързо сравняване на подобни инвестиционни възможности. Степента на капитализация главно представлява изчисления приход лихви, който инвеститор може да получи от покупката на недвижими имоти. Поради това ставката на капитализация е подходяща за сравняване на потенциалното придобиване с други възможности за инвестиции. Скоростта на капитализация ви позволява бързо да правите приблизителни сравнения на потенциалния доход от инвестиционни недвижими имоти и може да ви помогне да стесните списъка с опции.

Например, да предположим, че считаме възможността за закупуване на две имоти в същия район. Човек има степен на капитализация от 8%, докато в друга е 13%. Това първоначално сравнение говори в полза на втория имот, тъй като обещава да получи по-големи приходи за всеки вмъкнат долар.

Изображение, озаглавена фигура капачка стъпка 5

2. Не използвайте степента на капитализация като единственият фактор за определяне на жизнеспособността на инвестициите. Въпреки факта, че процентът на капитализация дава възможност да се направят бързи, светлинни сравнения между два или повече обекти на собственост, тя не е единственият фактор, който трябва да се има предвид. Инвестициите в недвижими имоти могат да бъдат доста трудни. Простите инвестиции също зависят от пазарното привеждане в съответствие на силите и непредвидените събития, които надхвърлят простото изчисляване на степента на капитализация. Като минимум, вие също трябва да разгледате потенциала за растежа на доходите на вашия имот, както и всички възможни промени в неговата стойност.

Например, да предположим, че купуваме имота от $ 100,000.00 и очакваме да получат $ 100,000.00 печалби годишно, което ни дава степен на капитализация от 10%. Изведнъж местният жилищен пазар претърпява промени и цената на собствеността се увеличава до $ 1500,000.00, а темпът на капитализация спада до 6.66%. В този случай може да си струва да се обмисли възможността за продажба на имоти и печалбата се използва за други инвестиции.

Изображение, озаглавена Фигура Оценка на капачката Стъпка 6

3. Използвайте степента на капитализация, за да потвърдите нивото на доходите на инвестиционните имоти. Ако знаете капитала на собствеността в областта на неговото местоположение, можете да използвате тази информация, за да определите размера на нетната печалба на вашия имот, която трябва да генерирате, за да оправдаете инвестициите си. За да направите това, просто умножете цената, поискана за имота в процента на капитализация на такова имущество в района, за да се намери своето "препоръчително" нетно ниво на доходи. Заслужава да се отбележи, че по същество изчисляването на "нетната печалба" се свежда до уравнението (нетната печалба / цена) = степен на капитализация.

Например, ако сме придобили имота за $ 400,000.00 в областта, където най-сходният имот има степен на капитализация от 8%, можем да намерим нашето ниво "препоръчително" доходи чрез умножаване на 400000.00 × 0.08 = "$ 32,000". Получената стойност е размерът на нетната печалба на имота, която трябва да бъде генерирана на година годишно за получаване на степен на капитализация от 8%, която съответно трябва да повлияе на привличането на наемни цени.

Съвети

Винаги се уверявайте, че рентабилността на инвестиционните имоти, както и изчисляване на разходите, ако е възможно. Състоянието, свързано с предложението за закупуване на недвижими имоти, следва да включва преглед на договорите за лизинг за проверка на доходите от наем. Разходите могат да бъдат изчислени чрез контакт с независим доставчик.
В процеса на оценка на стойността на имота оценителите ще разгледат съпоставими продажби, разходите за възстановяване и резултатите от подхода на доходите. Подходът на доходите показва необходимия доход на капитал и рентабилност на привлечения капитал.

Предупреждения

Степента на капитализация не отразява бъдещия риск. Инвеститорът не може да разчита на процента на капитализация като индикатор, че настоящият доход или стойност на имота ще останат на това ниво през цялото време. Имотът и под наем, свързани с него, могат да обезценят или увеличат цената. Разходите могат едновременно да растат. Скоростта на капитализация не показва бъдеща прогноза за риска.