Как да си купите апартаментен комплекс: 8 стъпки

Закупуването на апартаментен комплекс е сложен, дълъг и понякога императив. Много е важно да събирате максималния размер на информацията, преди да решите да купите. Кандидатстване за ипотека на жилищния комплекс, за разлика от изявление за ипотеката за закупуване на къща. Апартаментите с четири и повече апартаменти са търговски имоти, а заемите под тях имат различни условия по договора.

Стъпка

един. Решете дали наистина искате да закупите многопастотен комплекс. Такива къщи имат смесена комбинация от офис и жилищни помещения, но 80% от сградата трябва да бъде възложена на жилищни помещения. Такъв жилищен комплекс трябва да има ниво C + или по-високо. Това означава, че не можете да наемете апартамент за ден или седмица, а апартаментът не трябва да се състои само от спалня, както в хотел или мотел.

2. Преди да вземете заем, попитайте се:

Е оправдано цената?

Ще мога ли да го си го позволя? Това е печеливша привързаност? Кредитополучателите обикновено оценяват разходите за наемане, данъци и ипотеки за правилно изчисляване на финансирането. В очите на търговските кредитополучатели личните ви финанси не са толкова важни, колкото способността на сградата да се възстанови.

Имам ли добър кредитен рейтинг?

Имам ли имот, който може да действа като обезпечение?

Трябва ли да взема заем като корпорация или като дружество с ограничена отговорност (LLC)?

Ще мога ли да се справя с жилищна сграда, или трябва да регистрирам фирмите за управление на имоти за решаване на проблеми с наемателите или с поддръжка, които могат да възникнат?

Трябва да търся партньор?

В сграда с добро състояние?

Ще мога ли да увелича цената на сградата?

Изображение, озаглавено Купете апартаментен комплекс Стъпка 3

3. Събиране на информация за къщата, която искате да закупите. Възможно е да не бъдем издадени кредит, ако сградата ще изисква значителни инвестиции или ако комплексът не се населява незабавно с 85% най-малко три месеца.

Изображение, озаглавено Купете апартаментен комплекс Стъпка 4

4. Говорете с други търговски инвеститори. Попитайте ги за предимствата и мините на притежаването на апартамента.

Изображение, озаглавено Купете апартаментен комплекс Стъпка 5

пет. Говорете с местния агент за недвижими имоти. Попитайте ги на дъската за мястото, където искате да закупите. Научете повече за възможните промени в областната скала или публикации, които могат да имат отрицателен икономически ефект върху вашия комплекс. Ако общият план на града е посочен, че на няколко километра от комплекса ви ще бъдат построени от летището, това може да доведе до затруднения при наемането на вашите помещения. Не мислете, че всичко ще остане непроменено, разгледа историята на областта и предполага, че промените могат да бъдат произведени в бъдеще.

Изображение, озаглавено Купете апартаментен комплекс Стъпка 6

6. Посочете крайната си цел - причината, поради която искате да закупите имот. Решете за стратегията за постигане на целта, ще имате ли някакви икономически затруднения и можете да препродавате комплекса, ако искате да ги притежавате. Ето три бизнес стратегии:

Отдалечени помещения в етажната собственост и ги продават на собствениците на жилища.

Възползвайте се от 1031. От закона на Съединените щати не се изисква да плащате данък при продажба на жилища, но ако продавате къщата, данъкът трябва да бъде платен.

Ренонизиране на имота. Използвайте ползата, която сте получили за закупуване на нови търговски недвижими имоти.

Изображение, озаглавено Купете апартаментен комплекс Стъпка 7

7. Къщата трябва да бъде проверена от опитен експерт. Уверете се, че инспекцията е проведена във всички аспекти, не се разчита на стандартната инспекция, която не може да включва инспекцията на проблемни области, като, мокро сутерен. Плащайте повече пари, за да имате пълна проверка. Ако инспекцията разкрие проблеми, тогава не правете предложение или намалявайки цената, за да платите необходимия ремонт, за да спестите пари.

Изображение, озаглавено Купете апартаментен комплекс Стъпка 8

Осем. Съберете всички необходими документи за хранене по кредита. Вашият агент за недвижими имоти може да ви помогне. Повечето кредитни институции изискват следните документи (но Вашата банка може да изисква повече):

Вашето лично финансово състояние (или Fannie Mae 1003, ако планирате да кандидатствате за ипотека чрез Fannie Mae).

Документация за текущия паричен поток.

Посочените оперативни приходи на сградата за последните две години.

Оперативни приходи на сградата за миналата година до текущата дата.

Месечни разходи за поддържане на сградата за последните 12 месеца.

Снимки на сградата днес.

Съвети

Няма да можете да закупите плосък комплекс с повече от 4 апартамента, ако нямате добра кредитна и търговска история. Някои хора започват с малки дуплекси или триплекси. Ако успеят успешно да управляват този имот от няколко години, те отиват в по-големи, жилищни сгради. Не е нужно да живеете на всеки придобит комплекс, ако имате възможност да го продадете бързо - продайте.
Fannie Mae обикновено не дава заеми за закупуване на жилищни комплекси на стойност по-малко от един милион долара, в противен случай печалбите им няма да бъдат достатъчни. Все още можете да кандидатствате за заем в местната банка, но най-вероятно лихвеният процент в банката ще бъде по-висок.

Предупреждения

Нека съветникът на недвижимите имоти прочете договора, преди да го подпишете! Повечето търговски заеми имат невероятно надценена цена.
Таксите за подаване на заявление за търговски кредит са много високи, повечето от тях струват около пет хиляди долара.